การเงิน

ความรู้ด้านการเงิน.

กฏหมาย

ความรู้ด้านกฏหมาย เรามีสิทธิทำอะไรบ้าง!? รู้ไว้จะได้ไม่เสียเหลี่ยม!!

การเงิน

ความรู้ด้านการเงิน.

แบล็คลิสต์ มีอายุความกี่ปีครับ ?

ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจก่อนครับ คำว่า Black List ไม่มีจริงครับ สำหรับ เครดิตบูโร
แต่มันเป็นประวัติการชำระเงิน กับสถาบันการเงินต่างๆ ครับ ซึ่งในนั้นจะระบุเรื่อง การชำระเงิน ในแต่ละงวดของแต่ละสถาบันการเงิน เช่น 

ถ้าคุณจ่ายช้าข้อมูลในนั้นก็จะบอกว่าจ่ายช้า กี่วัน เป็นต้น  

เวลาที่คุณไปขอข้อมูลเครดิต ที่สำนักงาน NCB เค้าก็จะ print เอกสารข้อมูลเหล่านี้มาให้ คุณมีการทำบัตร ทำสินเชื่อ อะไรไว้บ้าง มันจะ list ออกมาหมด 

เช่นเดียวกับเวลาคุณไปขอสินเชื่อใหม่ สถาบันการเงินนั้นๆ ก็จะวิ่งมาเช็คข้อมูลในส่วนนี้ว่าคุณมีประวัติการชำระเงินเป็นอย่างไรบ้าง 

ตรงนี้สำคัญครับ  

คำว่า Black List ของแต่ละสถาบันการเงิน ไม่เหมือนกันมันเป็นเหมือน กฏเพื่อป้องกันหนี้เสียของแต่ละสถาบันการเงิน ซึ่งกฏนี้แต่ละที่จะเข้มไม่เหมือนกัน เช่น  

บางธนาคารดูประวัติบูโรย้อนหลัง 3 ปี บางธนาคารอาจจะดูแค่ 2 ปี เป็นต้น 

ทำให้มีหลายๆ คนติดบูโร แล้วยังสามารถกู้ได้  

ทีนี้คำถามว่า ติดเครดิตบูโรแล้ว ติดแล้วติดเลย ติดแน่น ไปตลอดชีวิตรึไม่ คำตอบคือ
ไม่..... สำหรับข้อมูลเครดิตบูโร จะถูกลบออก เมื่อเกิน 3 ปีแต่.... บางธนาคารที่เป็นเจ้าหนี้ของเรา เค้าอาจจะไม่ลบ เมื่อเกิน 3 ปี ได้ยินว่าบางราย เจ็บแล้วจำ ไปนานครับซึ่งตรงนี้ก็ขึ้นอยู่กับ นโยบายของแต่ละที่ครับ


แล้วเราจะต้องทำอย่างไรถึงกู้ผ่านละ?

คำตอบคือขึ้นอยู่กับสุขภาพทางการเงินของเรา ว่าสุขภาพดีแค่ไหน สุขภาพทางการเงินที่ดีคือเมื่อหักลบรายรับกับรายจ่ายแต่ละเดือนแล้วยังคงมีเงินเหลือใช้เหลือเก็บ

ถ้าสุขภาพทางการเงินดีมีเงินเหลือสำหรับที่จะส่งค่างวดในแต่ละเดือนก็สามารถมั่นใจได้ 100 % สำหรับค่างวดผ่อนบ้านที่ต้องส่งแต่ละเดือนคิดคร่าวๆก็ประมาณกู้เงิน 1 ล้านบาทต้องผ่อนเดือนละประมาณ 7,000 บาท ก็ลองเปรียบเทียบคร่าวๆกับราคาบ้านดูว่าหักจากรายได้แล้วเราสามารถส่งค่างวดตรงนี้ไหวหรือเปล่า


สรุปค่าใช้จ่าย ณ สำนักงานที่ดิน

ค่าใช้จ่าย ณ วันโอน ที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องชำระให้กับสำนักงานที่ดิน

ค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและที่ดิน 

1. ถ้าเป็นการโอนที่มีคนอำนวยความสะดวกให้ เช่น การโอนบ้านแล้วติดจำนองของแบงค์ ปกติแบงค์เค้าจะอำนวยความสะดวกเคลียร์หน้าเสื่อให้แล้ว ดังนั้นค่าโอนจึงมักจะคิดจากราคาประเมิน 

2. ถ้าเป็นการโอนกันเอง กรณีทั้งคนซื้อและคนขายไม่รู้เรื่องมาก่อน(มือใหม่ทั่วคู่) ก็จะโดนเจ้าหน้าที่ถามราคาซื้อขาย ถ้าดันตอบไปแพงกว่าราคาประเมินก็จะโดนค่าธรรมเนียมจากราคาซื้อขาย ถ้าตอบถูกกว่าราคาประเมินก็ได้ราคาประเมิน 

3. ถ้าเป็นการโอนกันเอง และคนซื้อหรือคนขายรู้มาก เตี๊ยมกันมาก่อนและมีการเช็คราคาประเมินเรียบร้อย ถ้าโดนถามก็บอกราคาไปให้ต่ำกว่าราคาประเมิน เจ้าหน้าที่เค้าก็จะใช้ราคาประเมินคิดค่าธรรมเนียม


การซื้อบ้านหรือคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว

การซื้อบ้านหรือคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว นับว่าเป็นทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ เพราะการซื้อบ้านหรือคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว เราสามารถตรวจสอบสภาพแวดล้อม และสภาพบ้านจริงก่อนตัดสินใจซื้อได้ แต่อย่างไรก็ตามการขอวงเงินกู้ที่สูง นั่นหมายความว่า เราต้องมีความสามารถในการชำระหนี้หรือมีรายได้ที่สูงเพียงพอกับภาระหนี้ตามหลักเกณฑ์ของธนาคาร แนะนำว่าภาระผ่อนบ้านหรือคอนโดต่อเดือนไม่ควรเกิน 30% ของรายได้ เพื่อป้องกันปัญหาการเงินที่อาจตามมาในอนาคต

สำหรับการกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดอกจากเงินดาวน์ที่ต้องเตรียมให้พร้อมแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เราต้องเตรียมเงินเอาไว้ด้วย ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่ต้องจ่ายให้กับสำนักงานที่ดิน เช่น ค่าจดทะเบียนจำนอง ค่าธรรมเนียมการโอน เป็นต้น ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้ ต้องทำการตกลงกับโครงการบ้านหรือคอนโดหกับผู้ขายให้ดีตั้งแต่ตอนแรกว่า ใครเป็นผู้รับผิดชอบหรือรับผิดชอบส่วนไหนบ้าง เพื่อจะได้ไม่เกิดปัญหาขึ้นในภายหลัง ติดตามบทความที่เกี่ยวข้องกับการการซื้อบ้านหรือคอนโดได้ที่


เงินเดือนเท่านี้ ผ่อนสูงสุดต่อเดือนได้เท่าไร

การกู้ซื้อบ้านของมนุษย์เงินเดือนนั้นค่อนข้างง่ายกว่าบุคคลที่ประกอบอาชีพอื่นๆ ที่ไม่ใช่งานประจำอยู่แล้ว เนื่องจากข้อดีของการเป็นมนุษย์เงินเดือนก็คือการมีรายได้ที่แน่นอนทั้งในเชิงจำนวนและความสม่ำเสมอของรายได้ ถ้าหากผู้กู้ไม่ได้มีประวัติในเครดิตบูโร หรือเอกสารในการยื่นกู้ไม่ถูกต้องครบถ้วนก็มักจะกู้ผ่านได้ไม่ยาก แต่จะได้วงเงินกู้มากน้อยเพียงใดนั้นก็ขึ้นอยู่กับงวดผ่อนชำระสูงสุดที่ผู้กู้จะสามารถผ่อนได้ ซึ่งขึ้นอยู่กับรายได้และหนี้สินที่อยู่ระหว่างการผ่อนชำระของผู้กู้อีกทีหนึ่ง

“จำนวนเงินผ่อนชำระหนี้สูงสุดที่ผู้กู้จะสามารถแบกรับภาระได้คือไม่เกิน 40% ของรายได้” 

ธนาคารพาณชิย์มีหลักการในการประเมินความสามารถในการแบกรับภาระหนี้ของลูกหนี้โดยยึดหลักที่ 40% ของรายได้ต่อเดือนของลูกหนี้ ในการคำนวณงวดผ่อนชำระสูงสุดที่ผู้กู้จะสามารถชำระได้ 

ตัวอย่าง ผู้กู้มีเงินเดือน 30,000 บาท จะสามารถผ่อนบ้านสูงสุดได้เท่าไร
30,000 x 40% = 12,000 บาท 

หากผู้กู้มีรายได้ 30,000 บาทต่อเดือนจะสามารถผ่อนบ้านสูงสุด 40% ของรายได้คือเป็นจำนวนเงิน 12,000 บาท


‘กู้ซื้อที่ดินเปล่า’

ธนาคารไม่มีนโยบายอนุมัติเงินกู้สำหรับ ซื้อที่ดินเปล่า ซึ่งเหตุผลที่ธนาคารเข้มงวดกับการซื้อที่ดินเปล่าที่ไม่มีแผนสร้างประโยชน์ชัดเจน เหตุโดยรวมเกิดจากที่ดินเปล่าที่ไม่ทำประโยชน์ถือเป็นทรัพย์สินที่ “มีความเสี่ยงสูง” เนื่องจาก...

1.ขายทอดตลาดได้ยาก ที่ดินเปล่าเป็นทรัพย์สินที่ซื้อขายเปลี่ยนมือได้ยากกว่าที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่ดินเปล่าแถบชานเมืองหรือต่างจังหวัดมีความคล่องตัวในการซื้อขายต่ำ ทำให้ธนาคารมองว่า ถ้าหากลูกหนี้ไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้และมีการยึดทรัพย์จำนอง การขายที่ดินเปล่าเพื่อนำเงินใช้คืนหนี้จะเป็นภาระหนักกับธนาคารและอาจไม่คุ้มค่า 

2.ความเสี่ยงที่ลูกหนี้จะยอมให้มีการยึดหลักทรัพย์โดยง่าย เพราะที่ดินเปล่าที่ไม่มีแผนหรือโครงการในการใช้ประโยชน์ ลูกหนี้ธนาคารอาจจะยอมให้ธนาคารยึดทรัพย์ได้ง่ายกว่าหากไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้ เนื่องจากไม่มีความผูกพันหรือเกี่ยวข้องกับการดำเนินชีวิต


การเป็นเจ้าของบ้านสักหลัง ไม่ใช่เรื่องยาก

การเป็นเจ้าของบ้านสักหลัง ไม่ใช่เรื่องยาก เพราะไม่ต้องรอเก็บเงินก้อนก็สามารถกู้ซื้อบ้านได้ ขอเพียงมีรายได้ตามเกณฑ์ขั้นต่ำที่ธนาคารกำหนด แต่อย่างไรก็ตามถึงจะมีรายได้เพียงพอพร้อมกู้แล้ว อาจยังกู้ซื้อบ้านไม่ได้ทันที เนื่องจากสิ่งหนึ่งที่หลายๆ คนมักลืมนึกถึง นั่นก็คือ เงินดาวน์ที่ต้องจ่ายให้กับผู้ขาย ซึ่งปกติธนาคารจะให้วงเงินกู้ไม่เกิน 80% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ทำให้ผู้ซื้อต้องเตรียมเงินดาวน์ก้อนหนึ่งประมาณ 20% ของราคาบ้าน 


เจ้าหน้าที่ธนาคาร ประเมินราคาบ้านจากอะไรบ้าง ?

เจ้าหน้าที่ธนาคาร ประเมินราคาบ้านจากอะไรบ้าง ?

ดูที่ดินว่ากี่ตรว ทำเลโครงการ และพื้นที่ใช้สอยของบ้าน วัสดุที่ใช้ในบ้าน ดูสาธารณูปโภคต่างๆของโครงการ แล้วมาดูกับราคาประเมินราคาที่ดิน 

เป็นไปตามหลักการประเมินค่าทรัพย์สิน คร่าวๆ คือ ราคาประเมินแบงค์ส่วนใหญ่จะเป็นราคากลางๆ ระหว่างราคาตลาดและราคาประเมินกรมที่ดิน บวกลบด้วยการตกแต่งในส่วนของโครงสร้างถาวร เช่น ผนัง ฝ้าเพดาน กระเบื้อง ประตู วงกบ  

 ราคาตลาดอยู่ที่ 3-3.5 ล้าน ราคาประเมินกรมที่ดิน 2.3 ล้าน แบงค์อาจประเมินที่ 3 ล้านบวกลบ จากทำเลที่ตั้งว่าราคามีโอกาสขึ้นมากแค่ไหนเป็นต้น


ข้อคิดในการวางแผนก่อนตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน

1.สำรวจความต้องการของตนเอง

 ในการเลือกซื้ออสังหาฯ ผู้ซื้อจะต้องกำหนดความต้องการของตนเองว่ามีบ้านในฝันแบบไหน เช่น บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม ซึ่งในแต่ละประเภทก็มีความแตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการตกแต่งบ้าน ราคา รูปแบบ และเนื้อที่ใช้สอย

2. การตั้งงบประมาณ-ซื้อตามกำลังทรัพย์ 

 การเลือกบ้านที่เหมาะสมควรเป็นไปตามกำลังความสามารถในการผ่อนชำระ ไม่ควรซื้อบ้านราคาสูงเกินกำลัง เพราะแทนที่จะมีชีวิตสุขสบายกับบ้านหลังใหม่ สามารถแบกรับภาระหนี้ในการผ่อนชำระต่อไปในอนาคตอีกนับสิบๆ ปี

3.การพิจารณาทำเลที่ตั้งโครงการ 

 หลังจากที่ผู้ซื้อประเมินกำลังเงินของตัวเองอย่างถี่ถ้วนแล้วว่า รายได้ของครอบครัวเหมาะสมที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในประเภทไหนที่จะกู้เงินกับธนาคารหรือสถาบันการเงินได้ และสามารถผ่อนส่งได้โดยไม่เดือดร้อน สิ่งแรกที่ผู้ซื้อจะต้องปฏิบัติคือ การหาข้อมูลเบื้องต้นของบ้านที่ต้องการซื้อ โดยยึดเอาทำเลที่ตั้งที่สมาชิกในครอบครัวสามารถเดินทางได้อย่างสะดวกที่สุด

4.เลือกโครงการและราคาที่เหมาะสม 

 เมื่อผู้ซื้อได้ทำเลที่ต้องการแล้ว ในแต่ละทำเลจะมีโครงการที่ให้ผู้ซื้อเลือกอย่างมากมายทั้งโครงการขนาดใหญ่ และขนาดเล็ก สิ่งที่จะต้องพิจารณาในขั้นตอนต่อไป คือการพิจารณาเลือกโครงการและราคาที่เหมาะสม 


อยากมีบ้านต้องทำอย่างไร

1. ซื้อบ้านเงินสด

เหมาะกับผู้มีเงินเก็บเพียงพอสำหรับการซื้อบ้าน ข้อดีคือไม่เสียดอกเบี้ย และไม่มีภาระผูกพัน แต่อาจใช้เวลาหลายปีในการออม เพื่อให้มีเงินครบตามราคาบ้าน ซึ่งเมื่อเก็บออมได้เงินตามที่ต้องการแล้ว ราคาบ้านอาจขยับขึ้นอีกเพราะราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น

2. ซื้อบ้านผ่อน 

เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการทยอยจ่ายเป็นงวด ทั้งนี้ ควรมีการออมเงินเพื่ิอให้ได้เงินก้อนไม่น้อยกว่า 20% ของราคาบ้าน เนื่องจากส่วนใหญ่สถาบันการเงินจะปล่อยกู้ประมาณ 80% ของราคาบ้าน ดังนั้น จึงต้องมีเงินก้อนสำรองไว้ส่วนหนึ่งประเด็นสำคัญที่ต้องคำนึงในการซื้อบ้านผ่อนคือ จะมีภาระเพิ่มขี้นในการจ่ายดอกเบี้ย แต่ดอกเบี้ยที่เสียไปสามารถนำมาหักลดหย่อนภาษีได้ตามจริงไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี


เงินที่กู้จากธนาคารเลือกให้เหมาะกับรายได้ของเรา

ในการกู้เงินซื้อบ้านนั้นพยายามเลือกให้เหมาะกับรายได้ของเรา อย่าเป็นหนี้จนเกินตัว แล้วเราจะกู้เงินได้มากน้อยเพียงใดทั้งนี้ขึ้นอยู่กับหนี้เก่าและรายได้ของเราเป็นหลัก โดยเฉลี่ยแล้วธนาคารจะอนุมัติเงินกู้ 1,000,000 บาทต่อรายได้ของผู้กู้ขั้นต่ำประมาณ 15,000 บาทครับ

ดังนั้นถ้าเพื่อนต้องการซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาทก็ต้องมีรายได้ประมาณ 45,000 บาทต่อเดือนขึ้นไปครับ แล้วต้องผ่อนบ้านกับธนาคารเดือนละประมาณเท่าไรล่ะ   

 ส่วนใหญ่โดยเฉลี่ยแล้วกู้เงิน 1,000,000 บาทก็จะต้องส่งค่างวดประมาณ 7,000 กว่าบาทต่อเดือนครับ 


คุณสมบัติผู้ขอสินเชื่อบ้าน

สัญชาติ
-ไทย 

อายุ 
- 22 ปีขึ้นไป 
-กรณีเป็นผู้มีรายได้ประจำ อายุของผู้กู้เมื่อรวมกับระยะเวลาผ่อนชำระแล้วต้องไม่เกิน 60 หรือ 65 ปี 
-กรณีเป็นผู้ประกอบธุรกิจส่วนตัว อายุของผู้กู้รวมกับระยะเวลาผ่อนชำระแล้วต้องไม่เกิน 65 หรือ 70 ปี 

รายได้ 
-มีรายได้ประจำต่อเดือนตั้งแต่ 15,000 บาทขึ้นไป 

อายุงาน 
-กรณีเป็นผู้มีรายได้ประจำ ต้องมีอายุงานไม่น้อยกว่า 1 ปี ทั้งนี้ อายุงานสามารถรวมที่ทำงานเก่าได้ โดยต้องผ่านการทดลองงาน ณ ที่ทำงานปัจจุบัน หรือที่ปัจจุบันต้องมีระยะเวลาทำงานไม่ต่ำกว่า 6 เดือน 
-กรณีเป็นผู้ประกอบธุรกิจส่วนตัว ต้องประกอบธุรกิจปัจจุบันมาแล้วไม่น้อยกว่า 2 ปี 

อื่น ๆ 
-มีผู้กู้ร่วมได้ไม่เกิน 2 คน และต้องเป็นเครือญาติตามกฎหมาย (ยกเว้นคู่สมรสไม่จดทะเบียน) ต้องเป็นพี่น้อง / เครือญาติ / คู่สมรส (จดทะเบียน) ในกรณีที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสต้องให้ลูกค้ายืนยัน หรือหากกรณีมีบุตรให้ใช้สูติบัตรของบุตร เพื่อยืนยันสถานภาพการสมรส  
-ผู้ขอกู้มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน 
-กรณีที่มีการกู้ร่วม ผู้กู้ร่วมจะต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังที่เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันนั้นด้วย


ประกอบธุรกิจส่วนตัว สามารถยื่นกู้ได้หรือไม่ ?

Q : หากไม่ใช่พนักงานบริษัทผู้มีรายได้ประจำ แต่ประกอบธุรกิจส่วนตัว สามารถยื่นกู้ได้หรือไม่ ?

A : สามารถยื่นกู้ได้

กรณีเป็นผู้ประกอบธุรกิจส่วนตัว อายุของผู้กู้รวมกับระยะเวลาผ่อนชำระแล้วต้องไม่เกิน 65 ปี 

ระยะเวลากู้นานสูงสุด 30 ปี

กรณีเป็นผู้ประกอบธุรกิจส่วนตัว ต้องประกอบธุรกิจปัจจุบันมาแล้วไม่น้อยกว่า 2 ปี

ผู้ประกอบธุรกิจส่วนตัว หรือ ผู้ที่อ้างอิงรายได้จากกิจการ 

เอกสารแสดงการเดินบัญชี (Statement) อย่างน้อย 6 เดือนย้อนหลัง ในนามส่วนบุคคลหรือกิจการ

เอกสารแสดงรายรับทางการเงินอื่น ๆ

วงเงินกู้สูงสุด 90% ของราคาประเมินหลักประกัน ทั้งนี้ตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไขการอนุมัติของธนาคาร


กฏหมาย

ความรู้ด้านกฏหมาย เรามีสิทธิทำอะไรบ้าง!? รู้ไว้จะได้ไม่เสียเหลี่ยม!!

ถ้าชาวต่างชาติต้องการซื้อบ้านพร้อมที่ดินควรทำอย่างไรบ้าง

1. ซื้อในชื่อภรรยาคนไทย หรือคนอื่น แล้วสามีชาวต่างชาติก็สามารถจดสิทธิอาศัยได้ โดยที่เจ้าของบ้านภรรยาคนไทยจะขาย สามีชาวต่างชาติต้องต้องเซ็นยินยอมก่อน ส่วนที่ดินก็จดสิทธิเก็บกิน ไม่ว่าที่ดินจะให้เช่าหรือขายก็ต้องได้รับความยินยอมสามีชาวต่างชาติด้วย

ชาวต่างชาติบางคนซื้อที่ดินเป็นชื่อภรรยาไทย แล้วเก็บโฉนดไว้เอง แต่ภรรยาไทยบางรายก็สามารถขายได้ โดยนำสำเนาโฉนดไปแจ้งความต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจว่าต้นฉบับโฉนดสูญหาย และนำหลักฐานการแจ้งความไปที่สำนักงานที่ดิน เพื่อขอออกต้นฉบับโฉนดที่ดินใหม่ พอได้โฉนดใหม่ก็สามารถขายได้ โดยที่สามีชาวต่างชาติไม่รู้โดนฟ้องขับไล่เกิดกรณีอย่างนี้ขึ้นหลายราย

แต่ชาวต่างชาติสามารถฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนการซื้อขายบ้านและที่ดินนั้นว่าเป็นโมฆะ แล้วให้ทำการขายทอดตลาดที่ดินและบ้าน เพื่อนำเงินที่ได้คืนมาให้สามีชาวต่างชาติโดยแสดงหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศให้ศาลเห็น ว่าสามีชาวต่างชาติเป็นผู้จ่ายเงินซื้อจริง และพยานบุคคล แล้วทำลายความเชื่อถือทางด้านการเงินของฝ่ายหญิงหญิง

2. แต่ถ้าซื้อบ้านพร้อมที่ดินในนามภรรยาคนไทย แล้วทำสัญญาเช่า 30ปี ได้จดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดินระบุว่าได้จ่ายเงินค่าเช่าทั้งหมดเป็นที่เรียบร้อยแล้ว และรวมระยะเวลาต่อสัญญาใหม่ แต่การต่อทุก 30ปีต้องได้รับความยินยอมจากภรรยาคนไทยหรือผู้ให้เช่า และรวมระยะเวลาต่อสัญญาใหม่อีก สัญญาจะต้องระบุว่าได้จ่ายเงินค่าเช่าทั้งหมดเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ต้องแน่ใจว่า 

3. บางรายใช้ช่องว่างทางกฎหมาย ก็คือจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทคนไทย โดยให้คนไทยถือหุ้น 51% ขึ้นไป ชาวต่างชาติถือหุ้นได้ไม่เกิน 49% แต่ต้องนำหลักฐานทางการเงินของผู้ถือหุ้นคนไทยทุกคนมาแสดงว่าไม่ใช่เป็นเงินมาจากชาวต่างชาติหรือเป็นนอมินี 

4. ตั้งบริษัทของคนไทยทั้งหมด และทำการซื้อบ้านและที่ดินในนามบริษัท หลังจากนั้นเปลี่ยนผู้ถือหุ้นให้ต่างชาติเข้ามาเป็นผู้ถือหุ้น 49% ซึ่งก็จะไม่ต้องถูกตรวจสอบถึงแหล่งที่มาของเงินของผู้ถือหุ้น โดยให้คนไทยถือหุ้นแทนแต่ไม่มีอำนาจในนามบริษัทได้และให้ลงชื่อในใบโอนหุ้นมอบไว้ให้กับคนต่างชาติเพื่อสามารถเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นรายใหม่ใหม่ได้ และยังสามารถขายให้ชาวต่างชาติรายอื่นโดนโอนหุ้นในบริษัทให้ ชาวต่างชาติรายใหม่โดยไม่ต้องเสียภาษีซื้อขายอีกต่างหาก


ลักษณะเช่าซื้อ หากเกินสามปีต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน

สัญญา ด้านอสังหาริมทรัพย์ ลักษณะเช่าซื้อ หากเกินสามปีต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดิน

มิฉะนั้นสัญญาจะมีผลผูกพันธ์เฉพาะคู่สัญญา แต่จะไม่ผูกพันธ์บุคคลที่สามถ้าไม่ได้จดทะเบียนไว้ที่กรมที่ดิน 

  ยกตัวอย่าง ถ้าเจ้าของหรือทายาทเขาเบี้ยว ก้อทำได้โดยในระหว่างที่คุณยังผ่อนไม่หมด เขาอาจแอบเอาบ้านไปจดทะเบียนขายให้บุคคลอื่นได้. ซึ่งถ้าเป็นแบบนั้นบุคคลที่ซื้อโดยสุจริตจะมีสิทธิ ไล่คุณออกจากบ้านได้ (เพราะสัญญาของคุณไม่ได้ขึ้นจดทะเบียนไว้ที่กรมที่ดิน ซึ่งไม่ผูกพันธ์บุคคลที่สาม. ... โดยคุณจะต้องไปเป็นโจทย์ไล่เบี้ยเอาจากเจ้าของเดิมเอาเองซึ่งเสียทั้งเงินและเวลา และไร้หลักประกันใดๆ) 

  ส่วนการใส่ชื่อคุณเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน ไม่ได้มีความหมายใดๆ เขาจะไปแจ้งคัดชื่อคุณออกเมื่อไรก้อได้ ทางราชการจะยึดถือสิทธิตามโฉนดที่ดินเป็นสำคัญ 

ลักษณะเช่าซื้อ

1 ลดหย่อยภาษีไม่ได้
2 สัญญาต้องชัดเจน 

สัญญา ต้องทำให้ชัดเจนนะครับ ว่าถ้าเราผ่อนไม่ไหว จะยกเลิกสัญญา จะได้เงินคืนไหม หรือหาคนมาซื้อต่อได้ไหม (ต้องได้นะ) เพราะอย่างผ่อนธนาคาร เกิดผ่อนไม่ไหว ก็ยังหาคนมาซื้อต่อได้ ก็ยังได้เงินต้นคืนมาบ้าง แต่ถ้าผ่อนไม่ไหว ปล่อยทิ้งสูญหมดเสียดายแย่

สามารถให้จ้าของโอนที่ดินให้เราและจดทะเบียนบุริมสิทธิว่ายังค้างค่าซื้อที่ดินอีกเป็นเงิน...แล้วก็ทำสัญญากันว่าจะจ่ายเงินเดือนละเท่าไรก็ว่าไป พอใช้หนี้หมดก็มาจดทะเบียนเลิกบุริมสิทธิ

บุริมสิทธิคือ

สิทธิของเจ้าหนี้ที่อยู่เหนือเจ้าหนี้คนอื่นๆ โดยที่เจ้าหนี้ที่มีบุริมสิทธิสามารถบังคับให้ลูกหนี้จ่ายหนี้กับตนก่อนที่ลูกหนี้จะไปจ่ายหนี้กับเจ้าหนี้คนอื่น

บุริมสิทธินั้นเกิดขึ้นจากกฎหมายกำหนดให้เท่านั้น ถ้าตกลงกันเองกฎหมายให้เป็นโมฆะ



ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดได้หรือไม่

สามารถซื้อได้ โดยสามารถซ้อเป็นชื่อตัวเองได้เลย แต่โครงการคอนโดนั้นจะต้องมีคนไทยเป็นเจ้าของอยู่ 51 เปอร์เซ็นต์ นอกนั้น 49 เปอร์เซ็นต์ซึ่งชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้ และเงินที่นำมาซื้อคอนโดจะต้องเป็นเงินที่โอนมาจากธนาคารต่างประเทศมายังธนาคารเมืองไทยซึ่งจะต้องมีใบเสร็จรับเงินและหรือใบรับรองจากธนาคาร


การถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ

 ”การถือครองที่ดิน” จริงๆแล้วในปัจจุบันนี้ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อหรือเป็นเจ้าของที่ดินได้เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นบางประการ โดยได้มีการเพิ่มเติมในประมวลกฏหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ ตั้งแต่วันที่ 19 มกราคม 2545 “กำหนดให้คนต่างด้าวสามารถซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่” โดยต้องมีเงื่อนไขดังนี้

ต้องนำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทและต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี 

ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย

ต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทใดประเภทหนึ่งดังนี้

การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันเงินต้นหรือดอกเบี้ย

การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อแก้ปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฏหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดทรัพย์

การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฏหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

การลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฏหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน


เกร็ดความรู้เรื่อง ตราครุฑสีต่างๆบนโฉนดที่ดิน คืออะไร

การครอบครองที่ดิน ถือเป็นกรรมสิทธิ์ที่ประชาชนควรรักษาไว้ซึ่งสิทธิโดยมีเอกสารเป็นเครื่องยืน ยัน หรือที่รู้จักกันว่า โฉนดที่ดิน เป็นหนังสือสำคัญซึ่งออกตามประมวลกฎหมายที่ดิน รวมทั้งโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” บ่งบอกให้รู้ว่า ผู้เป็นเจ้าของที่ดินมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ มีสิทธิประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

ทั้งนี้เราอาจจะสังเกตเห็นตราของครุฑแดง ครุฑเขียว ครุฑดำ บนโฉนด เป็นชื่อเรียกง่ายๆของลักษณะที่ดิน 

ครุฑแดง คือ “โฉนดที่ดิน (น.ส.4)” ซึ่งเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด ซื้อขายได้ โอนได้ถูกต้องตามกฎหมาย ก็อย่างที่ ๆ เราส่วนใหญ่มีครอบครองกัน ส่วนคำว่าโฉนดหลังแดง แตกต่างกับครุฑแดง มันคือเอกสาร น.ส.4 จะมีการระบุด้านหลังโฉนดว่า ห้ามโอน !! ภายในระยะเวลา5-10 ปี 

ครุฑเขียว คือ “หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ” ประเภท น.ส.3 ก. ย้ำว่า น.ส.3 ก. ซึ่งออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ 

ครุฑดำ คือ “หนังสือรับรองการทำประโยชน์” ประเภท น.ส.3 และ น.ส.3 ข. จำง่าย ๆ ละกันว่า สองอันนี้ ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ 


การเล่นแชร์ ผิดกฎหมาย จริงหรือเปล่า

เล่นแชร์ไม่ผิดกฎหมาย แต่มีข้อพึงระวังบางประการดังจะได้กล่าวต่อไป ลักษณะของการเล่นแชร์มีสาระสำคัญดังนี้ ๑ ต้องมีบุคคลร่วมกันตั้งแต่ ๓ คน ขึ้นไป ๒ บุคคลดังกล่าวตกลงกันเป็นสมาชิกวงแชร์ ๓ สมาชิกวงแชร์มีภาระที่จะส่งเงิน หรือทรัพย์สินอื่นใด รวมเข้าเป็นทุนกองกลางเป็นงวด ๆ ๔ การรวมเข้าเป็นทุนกองกลาง โดยมีวัตถุประสงค์ให้สมาชิกวงแชร์หมุนเวียนกันรับทุนกองกลางแต่ละงวดนั้นไป ๕ การหมุนเวียนรับทุนกองกลางแต่ละงวด ต้องกระทำโดยการประมูล หรือโดยวิธีอื่นใด

ข้อควรระวัง คือ ห้ามมิให้บุคคลธรรมดาเป็นนายวงแชร์หรือจัดให้มีการเล่นแชร์ที่มีลักษณะอย่างหนึ่งอย่างใดดังต่อไปนี้ ๑ เป็นนายวงแชร์ หรือจัดให้มีการเล่นแชร์มีจำนวนวงแชร์รวมกันมากกว่า ๓ วง ๒ มีจำนวนสมาชิกวงแชร์รวมกันทุกวงมากกว่า ๓๐ คน ๓ มีทุนกองกลางต่อหนึ่งงวดรวมกันทุกวงเป็นมูลค่ามากกว่า ๓ แสนบาท ๔ นายวงแชร์หรือผู้จัดให้มีการเล่นแชร์นั้นได้รับประโยชน์ตอบแทนอย่างอื่นนอกจากสิทธิที่จะได้รับทุนกองกลางในการเข้าร่วมการเล่นแชร์ในงวดหนึ่งงวดใดโดยไม่ต้องเสียดอกเบี้ยถ้าใครฝ่าฝืนข้อห้ามดังกล่าว จะต้องระวางโทษทางอาญาคือ จำคุกไม่เกิน ๖ เดือน หรือปรับไม่เกิน ๑ แสนบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ นอกจากนี้สมาชิกวงแชร์หรือลูกแชร์ยังจะฟ้องคดีหรือใช้สิทธิเรียกร้องเอากับนายวงแชร์ได้ตามสิทธิของเขาในทำนองเดียวกัน ถ้าลูกแชร์ผิดนัดไม่ส่งงวดภายหลังจากที่ตนประมูลให้ดอกเบี้ยหรือผลประโยชน์ไปแล้ว และได้รับเงิน กองกลางไปแล้ว นายวงแชร์ซึ่งได้ชำระเงินให้แก่ลูกวงคนอื่นไปแทนลูกวงที่ผิดนัดนั้น ก็สามารถฟ้องคดีให้ลูกวงที่ผิดนัด ชำระเงินพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ ๗ ๕ ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนถึงวันชำระเสร็จ 

“ ข้อมูลสนับสนุนจากหนังสือ ๑๐๘ ซองคำถาม สำนักพิมพ์สารคดี ”  

วิธีเซ็นบัตรประชาชนให้ปลอดภัย ไม่ถูกมิจฉาชีพสวมสิทธิ์

 สำหรับผู้ที่มีความจำเป็นต้องยื่นเอกสารสำคัญต่าง ๆ เช่น สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน หรือสำเนาทะเบียนบ้าน เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการทำธุรกรรมกับทั้งภาครัฐและภาคเอกชน สิ่งสำคัญที่ควรระมัดระวังเป็นอย่างยิ่ง คือเรื่องของการเซ็นชื่อรับรองในสำเนาเอกสารเหล่านั้น เนื่องจากอาจมีบางท่านเซ็นชื่อรับรองสำเนาเอกสารอย่างไม่รัดกุม จนส่งผลให้ได้รับความเดือดร้อนในภายหลัง หรืออาจเป็นเพราะบางท่านไม่ทราบว่าควรเซ็นสำเนาอย่างไรถึงจะถูกวิธี ดังนั้นวันนี้เราจึงนำข้อมูลมาฝากกันค่ะ 

กฏหมายประเทศไทย ให้คิดดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี

'' หนีให้ไกล " หนี้นอกระบบ "

กฏหมายประเทศไทย ให้คิดดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี

เป็นความผิดตาม พ.ร.บ. ห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา


การครอบครองปรปักษ์ที่ดิน

          ที่ดิน เป็นของที่มีค่าและเป็นสิ่งที่จำเป็นสำหรับชาวบ้านอย่างเราๆ หากไม่มีที่ดินแล้ว ก็คงจะไม่มีที่ที่จะอยู่อาศัย ไม่มีอาหารที่จะเอากิน และสุดท้ายก็คงไม่มีมนุษย์คนใดมีชีวิตรอดอยู่ได้บนโลกใบนี้อย่างแน่นอน

          ในเมื่อที่ดินมีค่าและมีความจำเป็นอย่างที่ว่ามาแล้ว การเป็นเจ้าของที่ดินซักแปลงหนึ่ง จึงเป็นเรื่องที่ใครๆ ต่างก็ใฝ่ฝัน ดังนั้นการเสาะหาและการแย่งที่ดินในปัจจุบัน จึงเป็นเรื่องปกติที่เห็นอยู่ได้ทั่วไป ซึ่งสำหรับคนที่มีทุนอยู่มาก ก็สามารถที่จะกว้านซื้อเอาไว้ได้มาก หากมีน้อยก็ได้แปลงน้อย หรือหากใครไม่มีเงินเลย อย่างนี้ก็คงทำอะไรไม่ได้

          แต่ว่าบางคน มีที่ดินเยอะมาก แต่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ปล่อยให้รกร้างว่างเปล่า ไม่เคยเข้าไปดูแลที่ดินเลยเป็นสิบๆปี ซ้ำร้ายกว่านั้น บางคนกว้านซื้อที่ดินเอาไว้เก็งกำไรเท่านั้น โดยที่คนซื้อเองก็ไม่รู้ว่าหรอกว่าที่ดินของตัวเองอยู่ที่ไหนบ้างพอวันดีคืนร้ายอยากไปดูที่ดินของตัวเองตามที่อยู่ที่ปรากฎในโฉนด แต่พอไปถึง อ้าว...มีคนมาอาศัยอยู่เสียแล้ว พอเข้าไปถาม คนที่อยู่อาศัยในที่ดินก็บอกว่า เขาได้เข้ามาอยู่อาศัยเป็นเวลากว่า 20 กว่าปีแล้ว กรณีอย่างนี้เจ้าของที่ดินจะทำอย่างไรและคนที่เข้ามาอยู่อาศัยมีสิทธิในที่ดินบ้างหรือไม่ เรามาดูรายละเอียดกัน

         การครอบครองปรปักษ์ที่ดิน คือ การแย่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีเจ้าของ โดยการเข้าไปครอบครองที่ดินที่มีโฉนดของคนอื่นโดยสงบและเปิดเผย ด้วยการแสดงตัวว่าตัวเองนั้นเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้น และได้ครอบครองทำประโยชน์ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี เมื่อครบ 10 ปี แล้ว คนครอบครองก็จะเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นไปโดยทันที

          การครอบครองปรปักษ์ที่ดินนั้น จะทำได้เฉพาะที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็นโฉนดที่ดินเท่านั้น ส่วนที่ดินอื่นๆ ไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ที่ดินได้

          การเข้าไปครอบครองที่ดินของคนอื่นนั้น ได้เข้าไปครอบครองทำกินโดยสงบ คือ ไม่มีการโต้แย้ง คัดค้าน หรือขับไล่จากเจ้าของที่ดินเดิม และเปิดเผยให้คนอื่นๆ หรือคนทั่วไปได้เห็น หรือเข้าใจได้ว่า คนที่เข้าไปครอบครองที่ดินนั้น เป็นเจ้าของที่ดิน

          เมื่อได้ครอบครองทำกินในที่ดินแปลงนั้น ครบกำหนด 10 ปี แล้ว คนครอบครองก็จะได้กรรมสิทธิ์ หรือเป็นเจ้าของที่ดินตามกฎหมายทันที แต่ว่าการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือการเป็นเจ้าของที่ดินนั้น ก็ยังไม่สมบูรณ์ที่สุด นอกจากผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินจะได้ไปจดทะเบียนการได้ที่ดินนั้นมากับเจ้าหน้าที่เสียก่อน โดยผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดิน จะต้องไปร้องขอต่อศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งหรือคำพิพากษาแสดงสิทธิ์ในที่ดินว่า ผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินนั้นเป็นเจ้าของที่ดินตามกฎหมายแล้ว จากนั้นก็ต้องไปดำเนินการติดต่อยังสำนักงานทะเบียนที่ดิน เพื่อจดทะเบียนที่ดินเปลี่ยนแปลงชื่อเจ้าของที่ดินเดิมในโฉนดที่ดินนั้น มาเป็นของผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินเสียก่อนครับ

          ผลของการไม่ไปจดทะเบียนการได้มาซึ่งที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์กับเจ้าหน้าที่นั้น เบื้องต้นผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดิน สามารถที่จะอ้างสิทธิความเป็นเจ้ากับเจ้าของที่ดินเดิมได้ แต่ว่าผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ดิน จะไม่สามารถเอาไปอ้างหรือเอาไปโต้แย้งบุคคลภายนอก ที่ได้เข้ามาซื้อที่ดินโดยสุจริต และได้ไปทำการจดทะเบียนโอนกันอย่างถูกต้องแล้วได้

          สุดท้ายนี้ คนที่เป็นเจ้าของที่ดินทั้งหลาย ก็อย่าได้ปล่อยปละละเลยที่ดินของตัวเองนะครับ ให้เข้าไปดูแล้วทำประโยชน์บนที่ดินนั้นเสีย อย่าไปมัวคิดเอาเองว่า อย่างไรเสียก็เป็นเจ้าของ คงไม่สูญหยไปไหน สุดท้ายก็หารู้ว่า กฎหมายเขาได้ให้สิทธิกับคนที่ได้เข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินนั้นจริงๆ ครับ ไม่ใช่เพียงในนาม


“การมอบมรดกให้ลูกหลาน” หากพวกเขาไม่ดูแล…สามารถเรียกคืนได้!!

รู้ไว้ไม่เสียหาย!! “การมอบมรดกให้ลูกหลาน” หากพวกเขาไม่ดูแล…สามารถเรียกคืนได้!! เพียงทำตามขั้นตอนเหล่านี้!?

  การให้ ก็คือการยกให้ตั้งแต่ยังมีชีวิตอยู่ แต่ถ้าได้เมื่อเจ้าของตายแล้ว เรียกว่ารับมรดกนะครับ 

สำหรับการให้ที่ให้แก่กันตั้งแต่ยังมีชีวิตอยู่นั้น โดยหลักแล้วต้องถือว่าให้แล้วให้เลย เป็นการยกกรรมสิทธิ์ให้ขาด เรียกคืนไม่ได้ เว้นแต่จะมีเหตุเรียกคืนตามกฎหมาย ดังนี้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 531 อันผู้ให้จะเรียกถอนคืนการให้เพราะเหตุผู้รับประพฤติเนรคุณนั้นท่านว่าอาจจะเรียกได้แต่เพียงในกรณีดังจะกล่าวต่อไปนี้ 

1) ถ้าผู้รับได้ประทุษร้ายต่อผู้ให้เป็นความผิดฐานอาญาอย่างร้ายแรงตามประมวลกฎหมายลักษณะอาญา 

2) ถ้าผู้รับได้ทำให้ผู้ให้เสียชื่อเสียง หรือหมิ่นประมาทผู้ให้อย่างร้ายแรง

3) ถ้าผู้รับได้บอกปัดไม่ยอมให้สิ่งของจำเป็นเลี้ยงชีวิตแก่ผู้ให้ ในเวลาที่ผู้ให้ยากไร้และผู้รับยังสามารถจะให้ได้

แต่มีข้อแม้นะครับ ผู้ให้อาจถอนคืนการให้ไม่ได้ หากว่าได้ใจอ่อนให้อภัยไปแล้ว หรือปล่อยให้เวลาได้ล่วงเลยไปเป็นเวลา 6 เดือน และในทุกกรณี(ไม่ว่าจะอภัยไปแล้วหรือไม่) เขาห้ามฟ้องคดีเรียกคืนการให้ เมื่อพ้นเวลาสิบปีภายหลังเหตุการณ์

ขอเพิ่มเติมนะครับ ว่าการให้นั้นแม้ว่าจะถูกประพฤติเนรคุณ ก็ไม่อาจถอนคืนได้โดย กฎหมายบัญญัติไว้ในมาตรา 535 ดังนี้ 

มาตรา ๕๓๕ การให้อันจะกล่าวต่อไปนี้ ท่านว่าจะถอนคืนเพราะเหตุเนรคุณ

ไม่ได้ คือ

(๑) ให้เป็นบำเหน็จสินจ้างโดยแท้ 

(๒) ให้สิ่งที่มีค่าภาระติดพัน

(๓) ให้โดยหน้าที่ธรรมจรรยา

(๔) ให้ในการสมรส

ติดต่อเรา


Contact Info

SIAM BUSINESS Corporation Schaffhauserstrasse 550 8052 Zürich